Что произошло?
Супруги приобрели жилой дом с земельным участком, используя материнский капитал. Следующим шагом должна была стать процедура выделения долей детям, которая на первый взгляд выглядит простой: составить соглашение, подписать его и предоставить в Росреестр. Однако реальность оказалась сложнее.
Росреестр придерживается строгого мнения: доли необходимо выделить и на сам дом, и на земельный участок. А сделать это можно только через нотариуса. Хотя федеральный закон № 256-ФЗ не требует нотариального заверения соглашения о выделении долей, начиная с 13 января 2025 года, все сделки дарения между физическими лицами должны удостоверяться нотариально. Поскольку соглашение о выделении долей квалифицируется как смешанный договор, Росреестр требует его нотариального заверения.
Таким образом, регистрация без нотариуса будет невозможна, и отказы не избежать.
Почему Росреестр настаивает на нотариусе и как можно избежать этого
Основная причина запрета уклонения от нотариуса связана с земельным участком. Если бы доли выделялись только в жилом доме, соглашение могло бы быть оформлено в простой письменной форме. Однако закон определяет единство судьбы земли и находящегося на ней жилья. Следовательно, нельзя выделить долю в доме без аналогичной доли в земельном участке.
Учитывая, что выделение доли в участке фактически является дарением, последнее требует нотариального подтверждения. Это делает соглашение смешанным и, следовательно, требует нотариус.
Что говорят суды: есть ли шансы обойтись без нотариуса?
Судебная практика по данному вопросу противоречива. Некоторые суды придерживаются мнения, что выделять доли следует только в праве на дом, позволяя оставить земельный участок в совместной собственности супругов; однако такие решения не всегда надёжны.
Другие суды поддерживают требования Росреестра и отказывают в регистрации соглашений, оформленных в простой письменной форме. В итоге возможен путь оспаривания отказа Росреестра в суде, но никакой гарантии успеха нет: всё зависит от конкретного судьи и обстоятельств дела.
Пошаговая инструкция: как выделить доли без риска отказа
Шаг 1: Обратиться к нотариусу. Это самый безопасный и эффективный способ. Нотариус проверит документы, подготовит соглашение и направит его в Росреестр за вас.
Шаг 2: Определить размер долей. Рекомендуется выделять доли не менее процента, который соответствует вложенному маткапиталу.
Шаг 3: Учесть всех детей в сделке, включая несовершеннолетних, совершеннолетних и детей от предыдущих браков.
Шаг 4: Если рискуете, можно подать соглашение в простой письменной форме, но будьте готовы к отказам. В этом случае потребуется судебное разбирательство.
Шаг 5: Следить за сроками выделения долей, которые должны быть выполнены в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилья.
Что делать, если Росреестр отказал? Один из вариантов — снова обратиться к нотариусу. Это может потребовать дополнительных затрат, но данный подход обеспечит более гладкий процесс. Второй вариант — оспорить отказ в суде. Но здесь важно помнить, что риски могут оказаться высокими.
